2026년 양도세 중과 이틀 전, 서울 아파트값 강남구만 빠지고 나머지는 올랐다

양도세 중과, 갑자기 왜 다시 이슈가 됐을까요?

저도 최근에 뉴스 보다가 깜짝 놀랐는데요, 다주택자 양도세 중과가 유예 종료를 앞두고 다시 뜨거운 감자가 됐더라고요. 2022년 말부터 한시적으로 유예됐던 중과세율이 이제 다시 적용될 날이 불과 이틀 앞으로 다가왔고, 시장이 요동치기 시작했어요. 양도세 중과 지역으로 분류된 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 20~30%포인트가 추가되는데, 이게 실제로 수천만 원 차이를 만들어내거든요. 정책 하나가 얼마나 시장을 흔드는지 새삼 느끼게 되는 순간이었어요.

 

 

강남구만 내렸는데, 나머지 24개 자치구는 왜 올랐을까

이번 주 통계를 보면 강남구 아파트값은 전주 대비 0.04% 하락한 반면, 서울 나머지 24개 자치구는 평균 0.06% 상승했어요. 언뜻 보면 이상하죠? 강남이 빠지면 다 같이 빠져야 할 것 같은데 말이에요. 사실 강남구는 고가 물건을 보유한 다주택자들이 중과 적용 전 마지막으로 매물을 던지면서 공급이 일시적으로 늘어난 거라고 봐야 해요. 반면 중저가 지역은 "지금 사면 나중에 팔기 어려워진다"는 심리에 실수요자 매수가 붙으면서 오히려 가격이 오른 것 같아요.

 

 

• 강남구: 다주택자 급매 증가 → 단기 가격 하락 압력
• 노·도·강(노원·도봉·강북): 실수요 유입으로 0.08~0.12% 상승
• 마포·용산·성동: 중과 회피 갈아타기 수요가 뒷받침
• 양도세 중과 유예 종료 후엔 거래량 자체가 급감할 가능성 높음

"양도세 중과 앞 마지막 거래 러시, 강남은 팔자·외곽은 사자로 갈렸다."

양도세 중과 지역 해당자라면 지금 꼭 확인해야 할 것들

양도세 중과 폐지 논의가 국회에서 계속 이어지고는 있지만, 아직 확정된 게 없는 상태예요. 2023년부터 3년 가까이 유예가 이어지다 보니 "설마 또 연장되겠지" 하는 분들도 많더라고요. 하지만 이번엔 정부 발표가 없었고, 중과 적용이 그대로 시행될 가능성이 높다고 전문가들은 보고 있어요. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가되니까 본인이 어디에 해당하는지 꼭 미리 확인해 두는 게 좋을 것 같아요.

 

 

지금 이 시점에 서울 아파트, 어떻게 봐야 할까요

솔직히 쉽지 않은 판단이에요. 중과가 살아나면 매물이 잠기고 거래량이 줄면서 가격이 버텨줄 수도 있고, 반대로 급매가 소화되고 나면 하락 조정이 올 수도 있거든요. 2022년 중과 유예 직후 거래량이 6개월 만에 30% 이상 급감했던 사례를 기억하면, 단기보단 중장기 관점이 더 중요하다는 생각이 들어요. 지금 당장 매수·매도를 결정해야 하는 상황이라면, 세금 시뮬레이션부터 꼭 돌려보고 움직이시는 게 맞을 것 같아요. 여러분은 이번 양도세 중과 이슈를 어떻게 보고 계세요? 지금 부동산 고민 중이신 분 있으면 댓글로 같이 얘기해요!